무허가건물 1세대 1주택 비과세 받는 방법

무허가라도 주택이면 비과세 받을 수 있다!

부동산 초보자분들 중에는 “무허가건물도 세금 혜택을 받을 수 있을까?” 하는 궁금증을 가지신 분들이 많습니다. 특히 오래된 단독주택이나 농가주택, 시골집 등을 상속받거나 보유하고 계신 경우, 등기조차 되어 있지 않은 무허가 상태의 건물들이 적지 않죠.

그런데 놀랍게도, 이런 무허가건물이라도 일정 요건을 갖추면 ‘1세대 1주택 양도세 비과세 혜택’을 받을 수 있습니다. 핵심은 이 무허가건물이 실제로 주거용으로 사용된 주택이었는가에 있습니다.

세법상 ‘주택’이란 단순히 건축허가나 등기 여부로 판단하지 않고, 실제 사람이 거주할 수 있도록 구조되어 있고, 실제 거주한 흔적이 있는 건물이면 인정됩니다. 예를 들어 전기와 수도가 들어오고, 주방과 화장실 등 기본적인 주거시설을 갖춘 상태에서 주민등록이 되어 있었던 경우라면, 세법상 주택으로 간주될 수 있습니다.

무허가건물의 1세대 1주택 비과세 요건

세무기준에 따르면, 무허가건물이라도 주택으로 사용되고 있었다면, 다른 주택 없이 1주택만 보유한 상태에서 2년 이상 보유하면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

수도권이나 조정대상지역일 경우에는 2년 이상 거주 요건까지 충족해야 하며, 이 역시 주민등록이나 공과금 납부 내역 등을 통해 입증이 가능합니다.

 

주의사항: 등기 가능 여부에 따른 차이

단, 등기가 가능했음에도 하지 않은 경우에는 문제가 될 수 있습니다. 예를 들어, 건축법상 양성화가 가능한 상태였는데도 불구하고 등기를 하지 않고 단순히 무허가 상태로 유지해온 경우라면, 세법상 미등기 양도자산으로 분류되어 비과세 혜택이 적용되지 않을 수 있습니다.

반대로, 법적으로는 등기가 불가능한 무허가 상태였고, 실제 주택으로 사용한 사실이 명확하다면 비과세 대상이 됩니다. 이 경우, 양도세 신고 시에 입증 자료를 함께 제출해야 합니다.

요약 및 절세 팁

요약하자면, 무허가건물이라고 해서 무조건 불이익을 받는 건 아닙니다. ‘실제로 사람이 살았던 주택’이라는 사실'과, '2년 이상 보유 요건(지역에 따라 거주 요건도 추가)'을 충족하면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 입증에 필요한 자료와 해석의 여지가 많기 때문에, 양도 전 세무 전문가의 상담을 꼭 받는 것을 추천드립니다. 무심코 넘겼던 무허가 단독주택도 의외의 절세 기회를 줄 수 있다는 사실, 오늘 꼭 기억하세요!