재개발 재건축 방식에는 정말 여러 가지가 있지요
신통기획 공공재개발 도심공공복합사업 등등...
얼마 전 공공재개발을 지지하는 쪽과 민간재개발 쪽의 갈등이 이슈가 되고 있는 지역을 알게 되었는데 정확히 파악하고 싶어 둘의 차이를 알아보게 되었습니다
서울의 재개발·정비사업을 이야기할 때 자주 나오는 **신통기획(신속통합기획)**과 공공재개발은 모두 정비사업 절차를 빠르게 하고 사업성을 높이려는 정책적 장치이지만, 주체, 방식, 이익 구조에서 큰 차이가 있습니다.
1. 추진 주체
신통기획
• 서울시 주도: 정비계획 수립과 인허가 과정을 시가 직접 컨트롤.
• 조합·주민이 제안하면, 서울시가 용적률·기부채납·인센티브 등을 패키지로 맞춤 설계.
공공재개발
• 국토부·LH·SH 같은 공공기관 주도: 공공이 시행자(또는 공동 시행자)로 참여.
• 민간 주체가 추진이 어렵거나 장기간 지연된 지역을 공공이 끌고 가는 방식.
2. 용적률·인센티브
신통기획
• 도시계획 단계에서 용적률 상향, 층수 완화 등을 맞춤형으로 제공.
• 대신 공공기여(기부채납, 임대주택 확보 등)는 의무화.
공공재개발
• 법적 상한 용적률까지 최대한 상향 가능.
• 증가분의 일정 비율을 임대주택 등 공공성 확보에 사용.
3. 사업 속도
신통기획
• 절차를 “한꺼번에” 맞추는 방식이라 사업계획 수립~정비구역 지정까지 약 5년 이상 단축 기대.
• 민간 주도지만 서울시가 ‘가이드라인’을 주는 구조라 신속성 + 유연성.
공공재개발
• 공공이 시행자로 들어와 강제 조정·이해관계 조율이 가능 → 정체된 구역에 효과적.
• 다만 공공 참여가 꺼려지는 경우(수익성 낮음·임대 비율 부담) 주민 반발도 있음.
4. 주민 이익 구조
신통기획
• 기본적으로 민간 정비사업이므로 조합원 이익 극대화에 유리.
• 다만 공공기여 비율이 늘어나면 일반분양분이 줄어드는 효과가 있을 수 있음.
공공재개발
• 임대·공공분양 의무가 많아 조합원 이익은 줄어들지만, 사업 속도와 확실성은 확보.
• 세입자 대책(현금청산 완화·재정착 방안)도 의무화.
5. 적합 지역
신통기획:
• 입지가 좋아 민간 사업성이 충분한 곳,
• 서울시가 직접 인센티브를 설계해주는 지역.
공공재개발:
• 장기간 방치·지연된 구역,
• 사업성이 낮아 민간이 꺼리는 곳.
결론
신통기획
“서울시판 패스트트랙 민간 재개발” (속도+유연성, 사업성 높은 지역 선호)
공공재개발
“공공기관이 직접 시행하는 재개발” (지연·난항 구역에 효과적, 대신 수익성은 낮음)
재개발 투자 하실 때 정확히 어떤 방법과 과정으로 진행되는 사업인가 정확히 인지하셔야 좀더 정확한 수익률을 계산해 볼 수 있겠지요?^^
좋은 참고가 되셨길 바랍니다.